Комплексное развитие территорий: кто построит будущее в каждом городе?
Эффективное использование более 1100 территорий по всей России с градостроительным потенциалом 215,5 млн кв.м. новых социальных и жилых объектов станет возможным при реализации уже находящихся в разработке региональных проектов КРТ. Почему жители одних городов сегодня видят строительную технику на местах будущих технопарков, больниц, обсуждают детали комфортных кварталов и зон отдыха, а для других аббревиатура КРТ пока ничего не значит? «Комплексное развитие территорий должно быть целенаправленным, подкрепленным фактическим и юридическим объединением усилий его участников и устойчиво финансироваться», — утверждает вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз.
Самые злободневные вопросы комплексного развития, по мнению экспертов строительной отрасли — это обеспечение проектов КРТ социальными объектами и инженерной инфраструктурой, а также практика взаимодействия на местах. Именно их вынесли на повестку дня в Российском Союзе строителей на расширенном заседании Комитета по улучшению инвестиционного климата и КРТ.
Как сообщил Антон Мороз, который представлял на совещании крупнейшее объединение саморегулируемых организаций в строительной сфере, НОСТРОЙ по поручению Минстроя России проводил мониторинг эффективности реализации проектов комплексного развития территорий в регионах. Анализ показал, что риски недостижения целевых показателей нередко связаны с недостаточным уровнем экспертизы в вопросах КРТ задействованной со стороны региональной власти команды, что также коррелируется с выводами Минфина России. В целом, планы на 2022–2023 годы перевыполнены: по вводу жилья на 20% (16,6 млн кв. м), по привлечено инвестиций на 19% (11,7 трлн руб.). Но ситуация отличается по регионам: 29 субъектов не выполнили план по инвестициям.
— Наша Ассоциация представляет интересы застройщиков, всех участников строительных СРО, которые гарантируют качество и своевременность реализации проектов. Считаем, что бремя ответственности за исполнение договоров по КРТ должно быть справедливо распределено на все стороны договора. Тем не менее ещё на этапе конкурсной документации КРТ бывают определены обязанности только одной стороны — застройщика, — говорит Антон Мороз. — Допускаются неоднократные корректировки проектов по инициативе властей, что влечёт перераспределение средств, меняются технико-экономические показатели застройки. РОИВы выходят за рамки договора, нарушая принцип незыблемости договоров (pacta sunt servanda), являющегося общепризнанным в доктрине, и норм гражданского права, закрепленных в действующем ГК.
Ещё одним барьером для широкой реализации проектов и повышения их инвестиционной привлекательности стала практика вынужденного строительства застройщиками за свой счет больших участков транспортной инфраструктуры, магистральных сетей, гидросооружений и т.д. Все это говорит о миллиардах дополнительных расходов застройщиков. Страдает инвестиционный потенциал территории, что становится препятствием для ее успешного освоения, — отметил Антон Мороз.
По мнению вице-президента НОСТРОЙ, необходима донастройка механизма КРТ на базе анализа проделанной работы. В том числе, актуализация принципов отбора проектов, расширение списка инструментов инфраструктурного меню для льготного кредитования РСО с целью стимулирования развития коммунальной инфраструктуры для КРТ.
— Ключевой аспект — координация всех реализуемых в городе программ между собой, в том числе, проектов КРТ, «Инфраструктурного меню», «Стимула» и других, а в дальнейшем — разработка общих подходов к измерению их воздействия. Когда усилия дополняют друг друга — тогда программы улучшают жизнь людей на нескольких фронтах одновременно, и результат превышает сумму частей. Развитие территорий — сегодня не просто технический процесс. Это действительно политический процесс, от которого зависит изменение качества жизни граждан в ближайшем будущем и в долгосрочной перспективе. Поэтому крайне важно достичь сотрудничества всех субъектов общества, включая все заинтересованные стороны, — сказал Антон Мороз.
